随着人才安居政策深化,配建人才保障房的项目日益增多。位于市北区的青啤静澜山项目,近期因其人才房源拟转为商品房销售,引发了潜在购房者及已入住商品房业主的广泛讨论。结合项目现状与前期商品房交付反馈,其市场定位与性价比正面临严峻审视。
市场数据显示,位于市北区的青啤静澜山项目当前商品房均价约为39419元/平方米。值得注意的是,据青岛新闻网房产价格查询,该项目在市北区房价排名中位列前五(第三名)。然而,其周边区域的整体房价水平与之相比存在显著落差:周边小区26715元/平,周边新房32731元/平,静澜山人才房转商品房32000元/平。表面看,人才转商品房价格低于纯商品房,但综合其保障房性质、项目区位及已显露的品质状况,其性价比优势极为有限。
尤其值得注意的是,若此定价对应简装状态,将后续精装修成本计入总房款,其实际成本将逼近甚至等同于周边普通商品房的精装售价。在周边新盘供应增加、选择日趋多元的市场环境下,该房源的价格竞争力明显不足。
此外,人才房出售本身也存在问题,如是否存在各类补缴费用,以及市场对人才房的认可度较低。有网友指出,此类保障房在品质与户型方面通常与商品房存在较大差异——商品房为市场成交需精品设计,而保障房往往为控制成本而制作。因此,未来销售中是否会出现两种价格体系尚不可知。
然而,高定价并未匹配与之相符的品质保障。青啤静澜山项目前期交付的商品房部分,业主们陆续反映出的品质问题,为人才房的潜在价值蒙上了一层阴影:
·园林绿化与地面:地砖粗糙廉价;绿植层次感不足,观赏性差;地表植被稀疏,草皮存在干枯现象;
·楼栋外观与入口:楼栋外立面有凹凸不平、瓷砖生锈的情况;南北大门存在石材开裂、款式老旧的问题;部分楼栋入户区域缺乏景观布置,直接摆放垃圾桶;
·公共大堂与内部楼栋大堂狭窄,装修风格简陋;地下停车场大堂也较狭窄,出入口使用劣质钢质门,车位墙体仅刷漆且不平整;各楼层电梯间装修简陋,水井电井门未做美观遮蔽;
·项目规划与地势项目靠近劲松四路一侧的地势为南高北低,坡度较大。有分析指出,这可能导致夏天洼地区域通风不佳、较为潮湿;
将这些已暴露的品质问题与当前的高定价相结合,其性价比劣势尤为突出。与周边同类型或更优质楼盘横向对比,该房源的劣势更加明显:
例如,大云谷崂山金茂府(由中国金茂(青岛)有限公司与海尔产城创联合打造)和国泰华府(由省属国企国泰大成开发)两大项目,均具备强劲的开发商实力与信誉背书。然而,它们的定价却远低于青啤静澜山,使其单价已无优势可言。若再计入精装成本,青啤静澜山的总价劣势将进一步放大。
大云谷崂山金茂府作为顶级制作项目,在品质、物业等方面均远超静澜山,且位于房价普遍更高的崂山区。相比之下,一个位于市北区售价近4万的项目,与一个位于崂山区的高端楼盘售价仅3万多,形成天壤之别。
更为关键的是,相较于周边其他优质项目在园林景观、公共区域、建筑外立面及细节工艺上的显著投入,青啤静澜山前期交付部分所展现的品质水准存在明显差距。这种品质落差,使其难以支撑其宣称的高端定位,更无法匹配当前的高昂定价。
青啤静澜山人才房的推出,本应是响应政府人才安居工程、惠及人才的举措。然而,项目前期因出租风波暴露的定位摇摆、已交付商品房部分在园林、公区、细节装修等方面存在的品质争议,都让市场对其产品的性价比和未来社区整体环境产生了现实的疑虑。
在当前竞争激烈的市场环境下,购房者无疑会更加审慎地比较周边选项,对项目的兑现能力和细节品质提出更高要求。若不妥善解决这些问题,最终承担损失的购房者将沦为无辜的受害者。
有中介表示,在此下行空间时,购入此类房源,更需警惕的是,未来在二手市场转售时,其价格不仅会与同品质商品房存在显著落差,甚至可能因市场认可度低而面临难以脱手,有可能承担“砸在手里”的巨大风险。
